[재테크/부동산] 전세 DSR의 시대가 온다?!

 

 

전세 DSR의 시대가 온다?!

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이번에 매수한 단지가 리모델링으로 곧 이주를 준비하고 있는 곳이라 주담대 유지 vs 이주비 대출에 대한 고민이 생겨 이것저것 찾아보게 되었다.

 

그러다가 만약 전세대출을 받는다면 주담대가 있는 상태에서 얼마나 받을수 있을까 라는 의문을 갖게 되었다. 

 

가장 큰 걸림돌이 바로 DSR

 

 

@픽사베이

 

봉급쟁이로 살면서 어떻게든 자산을 가져 보고자 애써보지만 언제나 요놈의 DSR정책이 발목을 잡는다

 

 

DSR이란?

총부채원리금 상환비율
(Debt Service Raito)

채무자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

 

그렇다면 현재 우리나라의 전세대출, 그리고 DSR은 어떤 상황일까?

 

결론부터 말하자면,

 

현재 우리나라에서는 전세자금대출 자체에는 DSR 적용을 받지 않는다. 

 

왜냐면 전세자금대출은 원칙적으로 '비거치 원금상환이 없는 일시상환' 이기 때문에

 

 

2023년부터 금융위원회는 DSR제도 보완 방향의 일환으로, 고액 전세대출에 대해서는 DSR을 반영해야 한다는 논의가 있었고, 2024년에는 전세대출을 통한 갭투자 규제 강화 취지로 전세대출과 일반 대출을 통합적으로 DSR을 산정하는 논의도 있었다.

 

하지만 2025년 현재, 

 

일반적인 실수요 전세자금대출은 여전히 DSR적용을 받지 않고 있으나, 다주택자 또는 고액 대출자에는 일부 DSR적용이 될 수도 있다. 

 

아마도 이것은 CASE BY CASE인듯 (금융사의 재량?)

 

그렇다면 전세자금대출에 DSR을 적용했을때 어떤 문제점이 발생하게 될까?

 

1. 실수요자의 전세자금 대출 제한

 

대부분의 전세대출 수요자는 무주택자 이거나 사회초년생, 또는 신혼부부일 가능성이 높다. 그런데 이들에게 DSR을 적용하면, 소득이 낮다는 이유로 필요한 전세자금 대출을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 그렇게 된다면 서민들은 집을 매매하지도 전세로 살지도 못하게 되면서 주거 안정성이 낮아지게 된다. 그렇게 된다면 결국은 전세가 월세화 될 수 밖에 없겠지...

 

2. DSR의 취지와 전세대출의 구조 불일치

 

DSR은 원리금 상환 능력을 평가하는 지표지만, 전세대출은 대부분 만기 일시상환 방식이므로 실질적인 원리금 상환 부담이 없다. 매매하면서 매달 원리금을 조금이라도 줄여보고자 40년 만기 상품을 찾아 헤매는 나로써는 만기일시상환 이름만 들어도 가슴이 설렌다

 

3. 갭투자와 실수요 구분 곤란

 

언제부터인지 몰라도 사회악으로 분류되어 버린 갭투자자갭투자자도 결국은 수요라는 것, 그것을 명확하게 구분해 낼 수 있을까?게다가 일률적으로 DSR을 적용할 경우 투기 억제 효과보다 실수요자 피해가 더 클 수 있다. 

 

4. 전세시장 위축과 월세 전환 가속

 

우리나라에만 있는 전세라는 특이한 구조가 그동안 사람들에게 엄청난 안정감을 준 제도 임에 틀림없다. 그렇기 때문에 수십년간 없어지지 않고 하나의 주거형태도 굳건히 자리 잡았던 것인데결국 월세화가 되어 버린다면 주거안정성의 문제도 발생할 뿐더러 돈을 모아서 집을 산다?더 어렵게 될 수 밖에 없다. 

 

전세대출에 DSR이 아직 적용되지 않고 있다는 건 나로써 굉장히 좋은 소식이지만(주담대 DSR잔뜩) 앞으로 정권이 바뀌고 정책에 변화가 생긴다면 언제 어떻게 될지 모르는 상황으로 안심할 수만은 없는 것 같다. 

 

서민안정화, 그리고 다주택자 때려잡기

 

앞으로는 어떤 모습으로 변화해 갈지 궁금하기도 하고, 제발 내가 전세 구할때까지만이라도 참아주라(?)

 

 

@픽사베이